Investir en Pinel plus en 2023 : les zones éligibles

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Qu’est-ce que le zonage Pinel Plus ?

Pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel Plus (aussi appelé Super Pinel) mis en place à partir de janvier 2023, un des grands critères d’éligibilité est la localisation du bien. Afin de répondre à une demande accrue de logements dans des zones dites tendues, le gouvernement se base sur le quadrillage du territoire établi en 2003, puis révisé en 2006 et en 2009.

Les zones éligibles au Pinel Plus sont généralement concentrées dans les grandes métropoles et dans les villes avoisinantes (plus ou moins 20 km aux alentours). Ce sont elles qui concentrent les plus grandes densités de population, avec une croissance telle que les logements actuels ne suffisent plus à répondre aux demandes de tous les habitants. Le zonage de Pinel+ a pour but d’apporter une réponse à la demande de logements des métropoles, tout en permettant aux Français de se lancer dans l’investissement locatif et se constituer un patrimoine.

Les zones éligibles au Pinel Plus

Basées sur les mêmes grilles que son prédécesseur, le dispositif Pinel, les zones Pinel Plus sont classifiées de la lettre A à la lettre C (attention, depuis 2019, les zones B2 et C ne font plus partie des critères d’éligibilité.), par ordre d’importance de tension du marché locatif. La zone A étant le territoire francilien le plus saturé, avec une demande locative plus importante que le nombre de logements disponibles. Du côté des investisseurs, le choix de la zone Pinel Plus a son importance, car elle déterminera le plafond des loyers par secteur. Elle sera décisive sur le montant locatif récupéré à la sortie par le propriétaire louant son logement avec Super Pinel.

La zone A bis

Les investisseurs faisant le choix d’acquérir un appartement neuf dans la zone A bis, seront concernés par la ville de Paris et sa proche agglomération (première couronne). Sans grande surprise, il s’agit du secteur le plus recherché, avec une tension locative très forte. Dans la zone A bis, le loyer est plafonné à 17,55 € maximum du m².

Les avantages du dispositif Pinel Plus en zone A bis :
Le marché immobilier étant très tendu dans ce secteur, les propriétaires n’auront aucun mal à trouver des locataires pour leur bien. Cet argument de poids permet aux banques d’assouplir leurs conditions d’octroi de prêt immobilier, notamment sur la demande d’apport sur ce type de projet.

Voici la liste des départements pour lesquels les grandes villes sont concernées par la zone Pinel Plus en Île-de-France :

Les Yvelines
Les Hauts-de-Seine
La Seine-Saint-Denis
Marne
Le Val-d’Oise

La zone A

Bon à savoir : les villes de la périphérie de Paris n’étant pas éligibles à la zone A bis sont comprises dans la zone A.
Pour pouvoir louer un logement Pinel+ en zone A, il ne faudra pas dépasser le plafond de loyer défini à 13,04 €/m².

Les avantages du dispositif Pinel Plus en zone A :
Depuis la crise du Covid 19, de nombreux habitants désertent Paris pour s’installer dans des villes de taille plus modérée. Les demandes de logements à Marseille, Montpellier ou en périphérie de Paris se sont accélérées depuis 2020, réduisant le risque de locations vacantes pour les propriétaires.

Sont éligibles à la zone A avec la loi Pinel Plus, les grandes métropoles de France suivantes :

Lille
Lyon
Marseille
La Côte d’Azur
Montpellier
L’agglomération de Genève située en France

La zone B1

Les villes concernées par la loi Pinel Plus sont également celles considérées comme métropoles de taille moyenne. Dans la zone B1, la population n’excède pas 250 000 habitants. Ici, les loyers maximaux des logements Pinel+ sont plafonnés à 10,51 € du m².

Les avantages du dispositif Pinel Plus en zone B1 :
La plupart des villes en zone B1 profitent d’importants moyens territoriaux en faveur de leurs aménagements urbains. La ville de Bordeaux à vu sa cote de popularité monter en flèche depuis l’arrivée du train direct Bordeaux/Paris et sa population augmenter considérablement depuis le premier confinement.

Voici la liste des départements pour lesquels les grandes villes sont concernées par la zone Pinel Plus en Île-de-France :

Bordeaux
Tours
Grenoble
Toulouse
Nancy
Bayonne
La Rochelle
Caen
Annecy
Dijon

Les zones B2 et C

Les villes supérieures à 50 000 habitants, en dehors des autres secteurs énoncés plus haut, font partie des zones Pinel Plus B2 et C. Afin de concentrer les efforts des objectifs du Super Pinel pour réduire la tension immobilière locative des grandes métropoles, les zones B2 et C ont été supprimées du dispositif. Cette stratégie gouvernementale vise également à rétablir les inégalités, pour permettre aux foyers modestes d’accéder plus facilement à la location dans les villes, et de pallier aux carences locatives les pénalisant.

Quelles sont les meilleures villes pour investir en Pinel Plus en 2023 ?

Vous désirez investir en Pinel Plus à partir de 2023 et vous vous demandez quel secteur privilégier? Parmi les zones éligibles énoncées dans cette page, de nombreux avantages émanent des villes selon les caractéristiques économiques et sociales de chacune d’elles. Pour choisir le secteur le plus intéressant pour investir dans un logement locatif en Pinel+, découvrez les particularités de 3 grandes métropoles sélectionnées par nos soins.

01

Toulouse

Située dans le sud-ouest de la France en région Occitanie, Toulouse est éligible au dispositif Pinel Plus en zone B1. Ville étudiante, mais aussi lieu de rendez-vous des jeunes actifs, grâce à son bassin économique dynamique, Toulouse ne cesse de voir sa population augmenter. En 10 ans, plus de 60 000 nouveaux arrivants ont choisi la ville rose comme lieu de résidence. Le secteur de l’emploi aéronautique participe activement à l’attractivité de Toulouse et les prévisions d’embauches d’Airbus de plus de 6 000 postes en 2022 ne feront qu’accroître la demande de logements dans la ville rose. Aujourd’hui considérée comme une ville au marché immobilier très tendu, Toulouse fait partie des meilleurs endroits où investir en Pinel Plus. Avec un marché immobilier en moyenne à 4 000 euros du m² en centre-ville, la commune offre encore de belles opportunités en périphérie, pour lesquelles de plus en plus de programmes immobiliers neufs se construisent.

02

Bordeaux

Vous désirez investir en Pinel Plus à partir de 2023 et vous vous demandez quel secteur privilégier? Après plusieurs années à vide, Bordeaux est aujourd’hui une des métropoles du sud de la France les plus enviée, et notamment par les jeunes actifs parisiens. Son grand plan de nettoyage des bâtiments vétustes et de développement urbain lui vaut aujourd’hui le succès qu’on lui connaît. La ligne TGV reliant Bordeaux à Paris en seulement deux heures a attiré de nombreux nouveaux habitants travaillant dans la capitale. Aujourd’hui Bordeaux profite d’un marché immobilier avec des prix au m² avoisinant les 4 608 € pour un appartement en centre-ville. Avec des demandes de logements supérieures aux biens disponibles, Bordeaux fait partie des zones tendues du territoire (B1), où le plan Pinel Plus prend tout son sens. Investir à Bordeaux en Pinel+ est un investissement sûr, que ce soit dans des quartiers centraux, très bien desservis et entourés de commerces de proximité ou en périphérie. Des villes comme Pessac ou encore Mérignac sont de plus en plus recherchées pour leur calme et leur tranquillité.

03

Paris

La capitale est la ville la plus engorgée et la plus tendue sur le marché immobilier locatif. Les offres de locations manquent à l’appel et le déficit de logements favorise la montée des prix. Investir dans l’immobilier à Paris demande donc un budget conséquent, mais le rendement locatif à Paris est proportionnellement plus élevé. Situé en zone A bis, le plafond de loyer Pinel Plus à Paris est de 17,55 €/m², le montant le plus haut de l’hexagone. Acheter un appartement en Pinel+ à Paris ou sa périphérie, est forcément un investissement lucratif, et ce, dès le début de l’opération financière. Aucun risque que le logement reste inoccupé, tant la tension immobilière est accrue sur le secteur parisien. Cet argument est un élément de poids face aux banques qui connaissent très bien le marché d’Ile de France et son rendement locatif.

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