Quelles sont les conditions du dispositif Pinel Plus à respecter ?

L’éligibilité à loi Pinel Plus est possible depuis le 1er janvier 2023, permettant aux investisseurs de conserver la réduction d’impôt à taux plein, à condition de respecter certains critères écologiques et de confort. Faisons le point sur les critères de la loi Pinel Plus.

Quelles sont les conditions pour les investisseurs ?

La loi Pinel Plus reprend le fonctionnement du dispositif Pinel en le complétant. Tout comme ce dernier, la loi Pinel Plus comprend un volet sur les conditions à respecter par les investisseurs. On retrouve notamment les conditions suivantes :

L’investisseur doit résider fiscalement en France et être majeur lors de l’acquisition.
L’investissement est limité à 300 000 € par an et à 5 500 € par m².
L’investisseur ne peut pas effectuer plus de deux investissements Pinel ou Pinel Plus par an.

Il n’est pas obligatoire mais fortement recommandé de payer au minimum 2 500 € d’impôt par an pour pouvoir bénéficier pleinement du dispositif Pinel Plus. En effet, la réduction fiscale perçue par l’intermédiaire de la participation au dispositif est maximisée si vous déclarez chaque année plus de 2 500 € d’impôt. N’hésitez pas à vérifier si le dispositif Pinel Plus est le dispositif de défiscalisation le plus adapté à votre situation directement auprès d’un conseiller en gestion de patrimoine.

De même, un investissement en loi Pinel Plus est très peu souvent financé dans sa globalité par un apport. Une telle opération nécessite bien souvent un emprunt immobilier. De plus, avec des taux d’intérêt qui restent accessibles en cette année 2024, financer un investissement par l’emprunt peut vous faire bénéficier de l’effet de levier. Pour ce faire, il sera toutefois nécessaire de justifier d’un taux d’endettement inférieur à 35 %, comme le demandent les organismes bancaires.

Exemple d’un profil d’investisseur éligible

Prenons l’exemple de Jean, 45 ans, ingénieur dans le secteur aérospatial. La charge fiscale de Jean s’élève à 3 000 € par an, issue totalement de ses revenus du travail. Jean souhaite investir par l’intermédiaire du dispositif Pinel Plus dans l’objectif de réduire son impôt, mais également de préparer sa retraite. Jean, accompagné par un conseiller en gestion de patrimoine, souhaite investir dans un appartement T3 de 63 m² éligible à la loi Pinel Plus, situé à Toulouse, pour un montant total d’investissement de 200 000 €. L’investissement répond à toutes les conditions relatives aux investisseurs : Jean peut donc acquérir ce bien éligible à la loi Pinel Plus.

Quelles sont les conditions pour les logements ?

Afin d’être éligible au Pinel Plus, le logement doit également respecter certaines conditions : les mêmes que celles du dispositif Pinel. Ces critères encadrent le dispositif afin de conserver ce pourquoi le dispositif a été créé, à savoir aider au développement du parc locatif en proposant des logements neufs, donc décents, pour les locataires aux revenus modestes. Pour ce faire, le bien doit être acquis neuf ou en VEFA, être loué nu, c’est-à-dire non-meublé et doit correspondre à la résidence principale du locataire. De même, dans le cadre d’une acquisition en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), la construction doit être achevée dans les 30 mois suivants la signature de l’acte authentique par l’acheteur. Le logement doit également être mis en location dans les 12 mois suivants la livraison.

Retrouvez les différences entre la loi Pinel et la loi Pinel Plus

Afin d’être éligible au dispositif Pinel Plus, le propriétaire doit s’engager à louer le bien pendant une durée de 6 ou 9 ans. Cet engagement est reconductible, par tranche de trois ans, dans la limite de 12 ans. Ainsi, lors de sa déclaration fiscale Pinel Plus, l’investisseur doit indiquer s’il s’engage sur 6 ou 9 ans. Sa réduction d’impôt dépend, alors, de la durée de son engagement locatif. Pour un engagement sur 6 ans, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 12 % du montant de son investissement. Pour un engagement sur 9 ans, la réduction d’impôt est de 18 %. En renouvelant son engagement pour une durée totale de 12 ans, la réduction d’impôt sera de 21 %.

La création de logements nécessite également un encadrement technique. Dans le but de réduire les émissions de gaz à effet de serre et de construire des logements respectueux de l’environnement, des normes énergétiques ont été définies. Le logement doit notamment :

Être situé dans un bâtiment d’habitation collectif, composé de strictement plus de deux logements ;
Respecter les normes BBC 2005, RT 2012 et RE 2020 selon la date de dépôt du permis de construire.

De plus, afin d’avoir une action spécifiquement sur les régions où la tension locative est forte et nécessite la création de nouveaux logements, la loi Pinel Plus est encadrée géographiquement. Le territoire est ainsi découpé en 5 zones : la zone A bis, la zone A, la zone B1, la zone B2 et la zone C. Ces zones géographiques sont classées de celle avec la plus forte tension locative (zone A bis) à la moins forte (zone C). La loi Pinel Plus est accessible pour un investissement en zone A bis, A, et B1.

Carte des zones de la loi Pinel Plus

Les nouvelles conditions de la loi Pinel Plus

Depuis 2014 et la mise en place du dispositif Pinel, la lutte climatique a pris une autre dimension. De ce fait, il était nécessaire pour le Gouvernement de compléter le dispositif Pinel Plus sur les points écologiques et énergétiques pour s’adapter aux nouveaux objectif de réduction des gaz à effet de serre. Pour être éligible au dispositif Pinel Plus, les logements devront respecter, en plus des conditions précédemment citées, des critères environnementaux et de qualité d’usage.

Les nouveaux critères de qualité d’usage

Également nommés « critères de confort », les critères de qualité d’usage sont au nombre de trois :

Une surface minimum du logement selon sa typologie ;
Un extérieur obligatoire avec une surface minimale selon la typologie du bien ;
Une double exposition au soleil obligatoire à partir du T3.

Ainsi, si vous achetez un logement dans le cadre d’un investissement en Pinel Plus, il vous faudra prendre en compte la surface globale et vérifier sa correspondance avec la surface minimale définie par le dispositif. Vous trouverez dans le tableau ci-dessous la surface demandée par typologie de logement.

Typologie du logement	Surface minimale
T1	28 m²
T2	45 m²
T3	62 m²
T4	79 m²
T5	96 m²

De même, tout nouveau logement soumis au Pinel Plus devra bénéficier d’un espace extérieur : balcon, terrasse, jardin, etc. Le dispositif justifie également d’une surface minimale selon le type de logement, à savoir :

Typologie du logement	Surface minimale de l’extérieur
T1	3 m²
T2	3 m²
T3	5 m²
T4	7 m²
T5	9 m²

Les nouveaux critères environnementaux

Dans l’objectif de créer des bâtiments plus respectueux de l’environnement, le dispositif complémentaire Pinel Plus définit une nouvelle réglementation environnementale pour pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt. Cette réglementation dépend de la date d’acquisition du bien, ainsi que la date de dépôt du permis de construire.

Pour les logements acquis neufs en 2023, ils doivent respecter les critères environnementaux du seuil 2025 de la RE2020.
Pour les logements acquis neufs en 2024, ils doivent respecter les critères environnementaux du seuil 2025 de la RE2020 et avoir un DPE de classe A.
Si le permis de construire du bâtiment a été délivré avant le 1er janvier 2022, les logements acquis neufs en 2023 et 2024 doivent avoir un DPE classé A et respecter les critères du label E+C-.
Si le logement est acquis à la suite de travaux de réhabilitation en 2023 ou en 2024, son DPE doit être classé A ou B.

Exemple d’un investissement éligible à la loi Pinel Plus

Prenons l’exemple du logement que Jean souhaite acquérir. Ce logement a une surface de 63 m² et est situé à Toulouse. Toulouse est une ville de la zone B1. Le logement se trouve en rez-de-jardin d’une résidence composée de 15 lots, et dispose d’un jardin privatif d’une superficie de 50 m² ainsi que d’une exposition Ouest et Est, étant un appartement traversant. Construit par un promoteur toulousain réputé et respectant les dernières normes énergétiques, le DPE du logement est classé A. Acquis neuf en février 2023 et mis en location en mars 2023, avec un permis de construire déposé avant le 1er janvier 2022 et un achèvement des travaux en décembre 2022, le logement répond donc à toutes les conditions d’éligibilité à la loi Pinel Plus.

Quelles sont les conditions pour les locataires ?

Le dispositif Pinel Plus revêt un objectif social : garantir un accès au logement aux revenus les plus modestes. L’un des buts du dispositif est de pallier cette tension locative de certaines zones françaises et l’augmentation des loyers qui en résulte. Pour ce faire, la loi Pinel Plus reprend le fonctionnement de la loi Pinel en mettant en place des plafonds de loyer pour les maintenir à un niveau abordable et des plafonds de ressources pour que la location soit réservée aux ménages modestes.

Les plafonds de ressources

Les plafonds de ressources sont déterminés en fonction de la zone où le bien est situé. Vous trouverez ci-dessous le tableau des plafonds de ressources Pinel Plus pour 2024 :

Composition du foyer	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zones B2 et C
Personne seule	41 855 €	41 855 €	34 115 €	30 704 €
Couple	62 555 €	62 555 €	45 558 €	41 001 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge	82 002 €	75 194 €	54 785 €	49 307 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge	97 904 €	90 070 €	66 139 €	59 526 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge	116 487 €	106 627 €	77 805 €	70 025 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge	131 078 €	119 897 €	87 685 €	78 917 €
Majoration pour une personne à charge supplémentaire	+ 14 603 €	+ 13 369 €	+ 9 782 €	+ 8 801 €

Les plafonds de loyer

De même, afin de garantir un loyer accessible aux plus modestes, les plafonds de loyer varient selon la zone où le bien est situé. Vous trouverez ci-dessous les plafonds de loyer à respecter pour une mise en location d’un bien soumis au Pinel Plus en 2024 :

Zones Pinel Plus	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zones B2 et C
Loyer au m²	18,25 €	13,56 €	10,93 €	9,50 €

Exemple des plafonds à respecter pour un investissement en loi Pinel Plus

Jean décide de mettre en location son logement en prenant un engagement de location initial de 9 ans. Pour ce faire, il doit calculer le loyer maximum auquel il peut louer son bien. À Toulouse, en zone B1, le plafond de loyer est de 10,93 €/m² en 2023. Pour calculer son loyer, Jean doit utiliser la formule suivante :

Loyer = surface pondérée du logement x plafond de loyer au m² x coefficient multiplicateur

Pour déterminer la surface pondérée, on utilise la formule : surface habitable + surface des annexes/2. Les annexes sont prises en compte dans la limite de 8 m². Pour son appartement de 63 m² avec un jardin de 50 m², la surface pondérée est également de 63 m², les jardins et terrasse en rez-de-jardin n’étant pas pris en compte dans le calcul des annexes. Pour le coefficient multiplicateur, il faut utiliser la formule suivante : coefficient multiplicateur = 0,7 + 19/surface pondérée. Si la surface habitable est inférieure à 38 m², le coefficient est de 1,2. Pour Jean, le coefficient multiplicateur est donc de 1,0016. Ainsi, le loyer maximum que Jean peut escompter est de 63 * 10,93 * 1,0016 = 689,69 €. En fixant un loyer de 665 € par mois, Jean respecte le plafond.

Jean met en location son logement. Un couple dépose un dossier de demande de location. Pacsés, leur revenu fiscal de référence en 2021 était de 40 560 €. Leur revenu fiscal est bien inférieur au plafond de ressources à Toulouse pour un couple, qui est de 45 558 €. Ils sont donc éligibles à la location du logement. Les conditions de loyer et de ressources ayant été respectées, l’investissement de Jean est éligible à la réduction d’impôt Pinel.

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