Comment investir en loi Pinel Plus à Bordeaux ?

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Bordeaux, capitale de la Gironde, fait partie des métropoles les plus convoitées de l’hexagone. Sa croissance démographique exponentielle motive les investisseurs immobiliers à choisir la ville de Bordeaux pour réaliser leurs projets, dont la demande locative ne cesse d’accroître depuis plusieurs années. Découvrez dans quels quartiers de Bordeaux investir en loi Pinel Plus et les conditions du dispositif pour profiter d’une rentabilité locative intéressante.  

Quel est le fonctionnement du dispositif Pinel Plus à Bordeaux ?

Pinel Plus rejoint le dispositif Pinel encore en vigueur à ce jour, en faisant son entrée dans le paysage de la défiscalisation immobilière en janvier 2023. Tout comme son cousin Pinel, Pinel Plus a pour objectif d’inciter les investisseurs immobiliers à participer au développement du parc locatif dans les secteurs les plus tendus de France, dont la ville de Bordeaux fait partie.

Pour permettre aux bailleurs de s’y retrouver et motiver leur intention d’achat dans l’immobilier neuf de location, le Gouvernement a imaginé des mesures de réduction d’impôt pour les bailleurs. Elles sont appliquées par taux de défiscalisation selon la durée d’engagement locatif dans laquelle ils se lancent dès l’achat du bien. Prévues sur 6, 9 ou 12 ans, les durées d’engagement en Pinel Plus permettent d’obtenir un taux de défiscalisation à taux plein de 12 %, 18 % ou 21 %. 

Pour prétendre à ces décotes fiscales, l’acquéreur doit impérativement se tourner vers un bien éligible à la loi Pinel Plus ou se situer dans un quartier prioritaire. À Bordeaux, on dénombre 21 quartiers et 12 communes situés dans des zones dites « prioritaires », permettant de bénéficier du taux maximal sans avoir à remplir toutes les nouvelles conditions d’éligibilité (les critères environnementaux n’ont pas besoin d’y être respectés).
Pour les autres et pour répondre aux problématiques incontournables actuelles, comme la consommation énergétique du logement et l’amélioration du confort des habitations, le dispositif Pinel Plus impose donc de nouvelles règles de construction :

• La typologie des biens Pinel Plus devra respecter une superficie minimum ;
• À partir des T3, les appartements devront obligatoirement être livrés avec un extérieur ;
• Toujours pour les T3 et plus, l’exposition du logement devra être traversante.

Hormis cette nouvelle réglementation propre à Pinel Plus, les conditions d’achat et d’engagement concernant le dispositif de défiscalisation immobilier restent les mêmes. Le logement doit être acquis neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement) et être situé dans une zone dite tendue. Le locataire ne doit pas dépasser les plafonds de ressources (N-2) imposés par la loi et doit occuper le logement en tant que résidence principale. Il ne doit également pas appartenir au même foyer fiscal que son propriétaire.

Enfin, le propriétaire du bien Pinel Plus s’engage à louer son appartement pour la durée minimum déclarée lors de son engagement de location, sous peine de pénalités fiscales et ne doit pas dépasser le montant du loyer plafonné par l’indice de référence des loyers (IRL), révisé chaque année par le Gouvernement.

• À lire sur le sujet : où investir en loi Pinel Plus ?

Les plafonds de ressources à respecter à Bordeaux

Le plafond de loyer en loi Pinel Plus à Bordeaux

Les loyers Pinel Plus à Bordeaux sont plafonnés afin de répondre aux critères sociaux prévus par le dispositif de défiscalisation immobilière. Située en zone B1, la ville de Bordeaux applique le plafond 2024 des loyers selon la révision d’indice de référence des loyers, statuée chaque année pour toute la France. Les bailleurs de logements Pinel Plus ne pourront pas dépasser les 10,55 €/m² pour la location de leur bien, quelle que soit sa superficie, ses caractéristiques ou son emplacement géographique dans la ville ou les alentours. 

Les meilleurs quartiers où investir en Pinel Plus à Bordeaux

La ville de Bordeaux connaît une forte tension locative depuis plusieurs années. L’engouement des jeunes actifs parisiens pour la belle endormie, les projets de rénovation et d’aménagement urbain et sa connexion privilégiée avec la capitale grâce à la ligne grande vitesse du TGV en 2017, participent grandement à sa croissance démographique. C’est pourquoi de nombreux quartiers à Bordeaux sont éligibles à la loi Pinel, tout comme sa périphérie. Découvrez les secteurs les plus intéressants pour investir en Pinel Plus à Bordeaux.

Le quartier Bacalan

Ce quartier en plein essor était autrefois une zone industrielle maritime. Entièrement réhabilité, le quartier de Bacalan connaît une transformation urbaine et sociale sans pareil. Particulièrement attractif, ce secteur de Bordeaux devient un des lieux culturels incontournables de la ville, avec la Cité du Vin, le musée Mer Marine, le marché des halles et le fameux IBOAT, le club branché des Bordelais situé sur un ancien ferry entièrement réaménagé. Les investisseurs immobiliers y voient une réelle opportunité d’acquisition, renforcée par l’arrivée du Tramway dans le quartier. De nombreux logements neufs y fleurissent et le quartier Bacalan compte accueillir 5 400 logements neufs d’ici 2025. Investir en loi Pinel Plus à Bacalan est une stratégie immobilière incontournable à Bordeaux et très prometteuse, pour laquelle il faut compter environ 4 451 € du m² pour un appartement neuf. 

Le quartier de la gare

Situé à proximité de la gare Saint-Jean, le quartier de la gare ou quartier Saint-Jean Belcier est en passe de devenir le nouveau quartier économique de Bordeaux. Dynamisé pour accueillir logements et commerces pour servir les besoins du nouveau centre d’affaires européen intitulé « Euratlantique », Saint-Jean Belcier fait partie des zones où investir en loi Pinel Plus à Bordeaux. Très convoité par les familles et les jeunes cadres dynamiques affluant depuis l’arrivée de la ligne TGV Bordeaux/Paris, le quartier est un point phare pour les investisseurs immobiliers. Doté de nombreuses commodités, de grandes entreprises déjà implantées et d‘établissements scolaires, son succès ne cesse de prendre de l’ampleur. La demande locative est importante dans le secteur et le prix d’achat d’un appartement neuf dans le quartier de la gare est d’environ 4 427 € du m².

Le quartier Brazza

Ancien quartier industriel, Brazza est situé juste à côté du célèbre quartier des Chartrons. Instauré dans le cadre du projet « Bordeaux 2030« , ce secteur de Bordeaux fait partie des quartiers montants de la métropole. Pensé dans son ensemble, ce futur écoquartier prévoit d’accueillir les établissements nécessaires au quotidien de ses habitants. Établissements scolaires, commerces, résidences, transports, tout ici est pensé pour offrir un cadre de vie facilité aux Bordelais. 4 950 logements neufs à Brazza sont attendus prochainement, véritable niche pour les investisseurs immobiliers en Pinel Plus à Bordeaux. Idéalement situé, car rattaché à Bastide, ce quartier affiche un prix de vente au m² de 4 657 € du m² pour un appartement neuf.

Où investir dans les villes autour de Bordeaux ?

Les villes limitrophes de Bordeaux connaissent un véritable engouement depuis quelques années, renforcé par la situation sanitaire du covid-19 et les confinements à répétition. Investir dans l’immobilier en périphérie de Bordeaux est une occasion de réaliser une bonne affaire commerciale et de muscler la rentabilisé de ses locations. 

Floirac

La ville de Floirac est située à seulement 10 minutes de Bordeaux. Dotée de grands espaces verts, elle attire les familles bordelaises en quête de calme à proximité de la métropole. Avec ses airs de petit village, Floirac est une ville idéale pour investir dans l’immobilier neuf à côté de Bordeaux et profiter du dispositif de défiscalisation Pinel Plus. Composée de 17 142 habitants, elle est très prisée par les cadres dynamiques du nouveau quartier d’affaires de Bordeaux. Le développement urbain et social de la ville de Floirac, participe au dynamisme de cette petite commune, dotée d’un fort potentiel d’investissement immobilier, car elle connaît un système de gentrification qui est amené à s’accroître dans les années à venir. C’est donc le bon moment de profiter des prix immobiliers encore attractifs et de se lancer dans un investissement en Pinel Plus dans la commune.

Bruges

Sur les rives du Grand lac, la commune de Bruges, située également en zone B1, profite de sa proximité avec la métropole girondine, puisqu’elle se situe à seulement 5 km de Bordeaux. Avec ses 18 000 habitants, son cadre environnemental naturel préservé, Bruges est le lieu de vie idéal pour les familles souhaitant établir leur résidence principale à côté de Bordeaux. Particulièrement recherchés par les locataires, les appartements neufs à Bruges se développent et constituent une aubaine en termes d’investissement en Pinel Plus. La ville de Bruges encourage le développement urbain de sa commune, notamment avec la naissance de nouveaux projets d’infrastructures de transports doux, comme la ligne verte Bruges – Le Bouscat ou encore l’aménagement colossal du parc d’Ausone. Pour investir dans un appartement neuf à Bruges, comptez environ 4 212 € du m². Le prix du marché immobilier à Bruges inférieur à celui de Bordeaux est une réelle opportunité à saisir, d’autant plus que 51,4 % des habitants sont locataires.

Cenon

Toute proche de Bordeaux, la ville de Cenon est située sur la rive droite de la Garonne, permettant de rejoindre aisément la rocade et le centre-ville. Les 63 % de locataires qui la composent, s’y retrouvent au quotidien, par sa proximité avec les bassins d’emplois girondins et son accès rapide au cœur bouillonnant de Bordeaux. Particulièrement bien desservie par les transports en commun, dont ses nombreuses lignes de bus et la ligne A du tramway, la ville de Cenon a tout pour plaire. Le prix du marché immobilier neuf à Cenon est de 4 098 € du m² en moyenne, permettant aux investisseurs immobiliers de profiter d’une rentabilité locative attractive. D’autant plus par le biais d’un dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel Plus. La demande de logements en location est de plus en plus importante dans la ville de Cenon, dont la démographie augmente d’année en année, d’autant plus poussée depuis l’apparition du Covid. 

Les avantages d’un investissement locatif à Bordeaux

Forte d’un succès grandissant ces 10 dernières années, la ville de Bordeaux attire de plus en plus de monde, que ce soit les étudiants, les cadres dynamiques, les Parisiens exilés de la capitale, mais aussi les étrangers. 

Ville d’art et d’histoire, Bordeaux a su redonner ses lettres de noblesse à son patrimoine après des années de restaurations gigantesques et d’infrastructures urbaines développées au son de la modernité et de la durabilité. 

Bordeaux concentre une majorité de locataires (31 % de propriétaires), dont le marché immobilier particulièrement tendu peine à suivre le rythme des demandes de logements partout dans la ville et ses alentours. Investir dans un bien immobilier à Bordeaux permet de répondre favorablement à cette problématique urbaine et sociale, tout en investissant dans la pierre, un secteur pérenne. La commune fait, par ailleurs, partie des villes les plus rentables de France en matière d’investissement locatif, puisque classée 5e dans tout l’hexagone.  

Quelle est la situation de l’immobilier neuf à Bordeaux ?

Face à cette demande locative accrue, la commune de Bordeaux accueille de nombreux programmes immobiliers neufs éligibles à la loi Pinel Plus, que ce soit dans Bordeaux même ou sa périphérie.

Comme dans beaucoup de grandes métropoles de France, le marché immobilier à Bordeaux retrouve une stabilité attendue après une flambée des prix depuis plusieurs années. Le prix d’acquisition d’un logement neuf à Bordeaux est de 5 247 € du m² en moyenne, selon les quartiers et les typologies. Il faut compter environ 5 315 € du m² pour l’achat d’un T1 à Bordeaux, contre 4 767 € du m² pour un T2, 4 426 € du m² pour un T3 et 4 130 € du m² pour un T4. Les investisseurs locatifs à Bordeaux continuent de voir dans celle qu’on surnommait autrefois « la belle endormie », une réelle opportunité d’investissement, de par son évolution urbaine et son dynamisme en perpétuel essor. La tension locative est telle qu’elle permet de louer très facilement les biens proposés sur le marché, pour la plupart épargnés par le risque de vacance locative.

Quels sont les promoteurs proposant des biens éligibles à Bordeaux ?

183 promoteurs immobiliers sont actuellement recensés sur le sol bordelais, dont la majorité des projets concernent la construction d’habitations. Parmi eux, certains se sont associés à des bailleurs sociaux dans le cadre du projet Bordeaux Métropole pour la construction de 50 000 logements neufs, érigés autour d’une charte spécifique, répondant à la demande locative élevée de la ville. Découvrez une liste non-exhaustive des promoteurs immobiliers à Bordeaux en loi Pinel Plus.

• Belin Promotion : particulièrement attentif au respect de l’environnement urbain et naturel de la ville dans ses projets de construction d’habitations neuves, Belin Promotion est un promoteur de renom, doté de plus de 55 ans d’expérience dans le métier. Actif dans la ville de Bordeaux, mais également dans sa région, Belin Promotion intervient notamment dans le quartier de Saint-Seurin, La Bastide, mais également le long des Quais Deschamps.
• LP Promotion : présents sur le marché de l’immobilier neuf depuis 1963, Cogedim a été élu « Service client de l’année 2022 » pour la cinquième fois. Avec des valeurs fortes, dont le respect de l’environnement fait partie de ses lignes de conduite majeures, ce promoteur immobilier réalise de nombreux projets de constructions neuves à Toulouse et sa périphérie.
• Bouygues Immobilier : majoritairement axé sur la construction de logements neufs, Bouygues Immobilier fait partie des plus grands noms des promoteurs immobiliers en France. Rien qu’en 2019, Bouygues Immobilier comptait 11 297 réservations d’habitations neuves et de bureaux. Présent dans le centre-ville de Bordeaux et les villes environnantes, le promoteur est intervenu, entre autres, à Villenave-d’Ornon ou encore au centre du Bouscat.