Que choisir entre SCPI et investissement immobilier locatif ?
Sans aucun doute, la pierre reste une valeur refuge pour les Français. Pour cause, lorsque l’on réfléchit à un investissement, l’immobilier traditionnel est souvent l’option qui s’impose par défaut. Pourtant, cette forme d’investissement ne correspond pas à tous les profils. Parmi les placements disponibles sur le marché, un autre choix propose un excellent ratio prix/rentabilité : l’achat de parts SCPI. Alors, comment faire son choix entre l’immobilier traditionnel et la SCPI ? Quels sont leurs avantages et surtout à qui s’adressent-ils ?
Quels sont les avantages de l’investissement locatif ?
Tout d’abord, pour bénéficier au maximum des avantages d’un investissement locatif, il est important de le considérer sur du long terme. Parmi ces avantages, se trouvent :
- La rentabilité ; comptez un rendement entre 2 et 7 % selon l’emplacement, la superficie du bien et le type de location choisie
- L’effet de levier ou l’augmentation de sa capacité d’investissement par l’emprunt ; le crédit permet de se constituer un patrimoine immobilier sans disposer d’un important capital propre et les loyers perçus peuvent être utilisés pour rembourser les mensualités
- La plus-value ; l’immobilier prend de la valeur au fil du temps, donc l’investissement locatif offre au moment de la revente un excellent retour sur investissement, à condition de le conserver suffisamment longtemps
- La fiscalité ; l’investissement locatif permet de bénéficier d’avantages fiscaux, notamment des réductions d’impôt tels que les dispositifs de défiscalisation disponibles loi Pinel, loi Malraux, loi Denormandie, etc.
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Quels sont les avantages d’investir en SCPI ?
Le point fort de la SCPI est qu’il s’agit d’un investissement accessible. Certains tickets d’entrée sont disponibles dès 200 €, un atout qui a su convaincre un grand nombre d’investisseurs. (Source)
La mutualisation des risques
Contrairement à l’investissement locatif, l’achat de parts SCPI permet de mutualiser les risques d’investissement. En effet, dans le cadre d’une location classique, le bailleur s’expose à divers risques potentiels liés au locataire, comme les impayés, le squat, la vacance locative ou encore les conflits de voisinage. À l’inverse, la SCPI, qui permet de devenir copropriétaire de plusieurs centaines de lots voire plus selon la taille de la SCPI, répartit le risque locatif sur l’ensemble du parc immobilier et entre tous les associés.
La rentabilité de la SCPI
Lorsque l’on parle de rendement, il est important de souligner que la rentabilité des SCPI s’exprime en net. À contrario, celui d’un investissement locatif inclue des charges qu’il convient de déduire. Ces charges comprennent les différentes taxes et impôts, les primes d’assurance, les charges de copropriété, les frais liés aux travaux, etc. Toutes ces dépenses viennent donc amputer le rendement net annoncé.
À noter que les SCPI de rendement les plus performantes affichent un rendement net dépassant les 6 % par an. En comparaison, il faudra qu’un investissement locatif atteigne une rentabilité de 7 à 8 % pour s’aligner à un tel rendement.
La facilité de gestion
Certains investisseurs choisissent de gérer eux-mêmes leur investissement locatif. Ce choix les expose en revanche à devoir prendre en charge l’intégralité de la gestion locative, soit la mise en location, les réparations à effectuer, etc.
En comparaison, la gestion des SCPI est nettement plus simple pour les associés. Ils n’ont aucune responsabilité opérationnelle, car c’est la société de gestion qui prend en charge l’ensemble des aspects administratifs et locatifs. Les associés n’ont juste qu’à recevoir mensuellement ou trimestriellement les dividendes générés par les SCPI.
La diversification du portefeuille d’investissement
Les investisseurs locatifs font souvent le choix d’opter pour un bien qui se situe dans leur région. Rares sont ceux qui décident d’acquérir un bien locatif en dehors des frontières par exemple. En termes de diversification, cette option immobilière n’est pas le choix le plus judicieux, notamment parce qu’elle nécessite une bonne connaissance de la fiscalité et des réglementations.
Les SCPI en revanche investissent de plus en plus dans des SCPI européennes. Le principal atout de cette démarche est que l’intégralité de la gestion est réalisée par la société, qui possède généralement des bureaux dans le pays concerné. À noter également que les SCPI européennes présentent des avantages fiscaux particulièrement attractifs.
La transmission de parts SCPI
La transmission d’un patrimoine est souvent un sujet délicat. Contrairement à l’immobilier traditionnel, la SCPI est un placement qui est apprécié par sa facilité de transmission. Dans le cadre d’une succession, les parts sont considérées comme des actifs immobiliers classiques. En cas de décès d’un associé, elles sont donc transmises équitablement aux différents héritiers.
Dans le cadre d’un investissement locatif, celui-ci deviendrait la propriété commune de tous les héritiers, soit un bien en indivision. Dans ce cas de figure, les héritiers ont le choix entre deux options :
- Conserver les parts et percevoir les rendements associés
- Ou revendre les parts à la valeur de retrait en vigueur
Au final, que choisir entre SCPI et investissement locatif ?
Le choix entre SCPI et investissement locatif dépend de plusieurs variables et notamment :
- Du profil de l’emprunteur,
- De sa tolérance au risque,
- De ces objectifs d’investissement,
- De son capital propre,
- Etc.
Ce sont principalement les objectifs de l’investisseur qui jouent un rôle crucial dans ce choix. D’un côté, l’investissement locatif offre l’avantage de posséder un bien immobilier, de se libérer du paiement mensuel du loyer et de s’assurer, une fois le prêt remboursé, la sécurité d’une propriété. Quant à la SCPI, elle offre avant tout une accessibilité au marché immobilier locatif.
En plus d’un faible investissement initial, l’achat de parts SCPI peut s’effectuer selon différentes modalités : au comptant, via une assurance-vie, à crédit, en démembrement ou via des versements programmés pour se constituer progressivement une épargne immobilière. Cette option s’adapte ainsi à tous types de budgets, contrairement à l’investissement locatif qui exige dans la grande majorité des cas de passer par l’emprunt et donc de respecter les règles bancaires.